La casa di proprietà è molto più difficile da finanziare rispetto a dieci anni fa

L'aumento dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse sta mettendo sotto pressione l'accessibilità economica: cosa significa per acquirenti e venditori.

Tempo di lettura: circa 6-7 minuti
Stato: agosto 2025

Sintesi

• Una recente analisi del gestore patrimoniale Flossbach von Storch di Colonia mostra che L'accessibilità economica della casa di proprietà è notevolmente peggiorata rispetto al 2015.

• I motivi: forte aumento dei prezzi di acquisto negli anni 2010 e tassi di interesse ipotecari significativamente più alti dal 2022 (attualmente spesso intorno al 3,5-4,0%).

• Secondo un calcolo a campione (prezzo medio di acquisto di 350.000 euro, finanziamento dell'86%, budget mensile di 1.900 euro comprensivo di energia/manutenzione), il periodo di rimborso dei mutui immobiliari è quasi raddoppiato.

• Resta da vedere se il calo dei tassi di interesse riuscirà a compensare questa situazione: le aspettative di inflazione e i rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a lungo termine restano decisivi.

Cosa misura Flossbach von Storch?

Dal 2003 Flossbach von Storch calcola un indicatore di accessibilità per gli immobili residenziali. L'indice tiene conto di

• Sviluppo del reddito nominale,

• prezzi degli immobili,

• tassi di interesse ipotecari,

• costi energetici e di manutenzione.

Il periodo di ammortamento funge da misura centrale: indica quanti anni occorrono a una famiglia media per estinguere il debito di un immobile medio, sulla base di ipotesi realistiche su capitale proprio, interessi, costi accessori e bilancio familiare attuale.

Cosa è cambiato dagli anni 2010?

Negli anni 2010, i tassi di interesse molto bassi hanno ampiamente compensato l'aumento dei prezzi di acquisto: le abitazioni sono rimaste accessibili nonostante la tendenza al rialzo dei prezzi. Dopo l'aumento dei tassi di interesse nel 2022/23, il rapporto si è invertito:

• Iprezzi di acquisto hanno mantenuto il loro livello elevato in molte località (con correzioni regionali),

• i tassi di interesse sono ora ben al di sopra della fase di tasso zero,

• i costi energetici e di manutenzione sono diventati più costosi.

Il risultato: stesso immobile, stesso reddito, ma notevolmente più difficile da sostenere. Molte famiglie si stanno rendendo conto che l'immobile che gli amici erano in grado di acquistare qualche anno fa non è più facilmente accessibile oggi.

Esempio di calcolo tratto dall'analisi

• Prezzo medio di acquisto: 350.000 euro

• Tasso di indebitamento: 86%.

• Tasso di interesse: circa 3,5-4,0% annuo.

• Budget mensile: 1.900 euro (per la rata del mutuo più i costi energetici e di manutenzione)

Sulla base di queste ipotesi, l'analisi mostra che il periodo di rimborso di un tipico mutuo immobiliare è quasi raddoppiato, il che significa un impegno significativamente più lungo per il finanziamento e i rischi legati ai tassi di interesse.

Importante: i singoli mercati si discostano. Nella Grafschaft Bentheim si osservano modelli di prezzi e di domanda diversi rispetto alle regioni metropolitane, a seconda della posizione, delle condizioni dell'immobile e dell'efficienza energetica. Tuttavia, l'effetto di base dei tassi di interesse si applica ovunque.

In prospettiva: i tassi d'interesse stanno scendendo e questo sarà d'aiuto?

La possibilità che i tassi di interesse scendano ancora dipende soprattutto da

• dalleaspettative di inflazione e

• dai rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a lungo termine (decisivi per i Pfandbriefe ipotecari).

Anche con una moderata riduzione dei tassi d'interesse, l'accessibilità economica rimarrà limitata in assenza di variazioni significative dei prezzi o dei redditi. Al momento non è prevedibile un rapido ritorno ai livelli di tassi d'interesse bassissimi degli anni 2010.

Conseguenze per gli acquirenti

1. Rafforzare il patrimonio netto: un patrimonio netto del 20-30% più i costi accessori di acquisto riducono la rata, i premi per gli interessi e il periodo di rimborso.

2. Scegliere una classe di immobili realistica: Gli immobili efficienti dal punto di vista energetico o adatti alla ristrutturazione con un piano di ristrutturazione chiaramente calcolato possono essere più interessanti in termini matematici.

3. Scadenze